2023/4/12 Sky Duoの価格設定は絶妙

日曜日に晴海フラッグSky Duoパビリオン訪問したことを書きました。これまでの５回の申し込み時は、訪問後すぐに間取りについても書いてきたのですが、今回は何か筆が進みませんでした。理由は、価格設定が良く練られていて、お買い得と思える住戸が無かったこと。

方角や眺望を考慮された価格となっており、価格の歪みは感じられないというか、板状と比べて眺望に大きな価格差が付けられていて、これまで人気があったような住戸は高額になっている印象です。例えば、私は板状ではSun Village B棟、C棟、D棟の北西向きが坪単価200万円台後半でお買い得だと感じていました（落選もしました）が、Sky DuoのTower5の西向き中層以上は坪単価400万円台後半になってしまいました。

ネットでは、Tower6（Park Village）の北西角の6TL72（5階6,600万円台～15階7,200万円台）が話題になっていますが、眺望を重視する（方向はともかく抜け感が欲しい）私としては、以下の理由で選択肢には入りませんでした。

• 18階以下はバルコニーガラスが乳白色で室内から外が見えない（6TL72は18階以下のみの設定）
• Tower5とTower6の離隔は、50m程度で見合いとなる住戸が近い（バルコニーにいる人の顔が分かる程度）

私は、100mほど離隔で見合いとなるマンションに住んだことがありますが、その際は外廊下の玄関側での見合いで気にならなった（見合いマンションのリビング側が見えた）のですが、逆に普段過ごすリビングから100m先にマンションがあるのは少し抵抗があるだろうと思ってました。坪300～330万円という価格は周辺のマンション相場と比べて安いことは魅力的ですが、今回パビリオンで眺望シミュレーションを見せてもらい、自分で住むというドキドキ感を感じませんでした。

私が今期販売住戸で食指が動いたのは、最上階住戸です。Tower6の49階、50階は以下の間取りとなっており、ほとんどの住戸が今期販売となります。室内仕様も特別なものになりますし、天井高が49階は2900mm、50階は3000mmとなるのも魅力的です。

南側住戸は、レインボーブリッジ正面で素晴らしい永久眺望ですが、価格は50階で坪700万円です。この価格でも結構な倍率が付くのではないでしょうか？西側も東京タワーを含む都心ビューでTower5が視界に入りますが、80平米で1.5億円超え（坪単価640万円程度）と都心ビュー代がしっかり乗ってます。私がお買い得に感じたのは、北側の6TH81H、6TH82BH。北向きで都心方面ほどの派手さはなく、一部煙突で視界が遮られますが、遠くまで見渡せる眺望は魅力的です。6TH82BHなら50階でも坪単価500万円ちょっとです。安くはありませんが、ペントハウスという希少性は資産価値的には下落リスクが小さいのではないでしょうか？２年ほど前にTOYOSU TOWERの最上階43階西向きのプリンセス部屋100平米が1.28億円でお買い得な感じでしたが、Sky Duoの北向きもいい勝負かと思います。

私は、今期登録するかどうかは未だ決めてません。しかし、板状で後半になるほど倍率が上がってくるのを経験しており、また今回の倍率２倍優遇が次回以降あるか不明な状態では、後で後悔したくない気持ちもあります。今の住まいが非常に気に入っているので将来住むという形での購入も見据えて考えたいと思います。間取りについては、また気が向いたら書きます。