2023/1/28 晴海フラッグ第三期最新倍率

今週Harumi Flag Sky Duoの間取りが発表され、世間の注目はタワー棟に集まっていますが、本日は板状最後の登録のため数か月ぶりにパビリオン再訪しました。１月上旬時点ではそれほど高くなかった倍率が今回どうなったか紹介したいと思います。

板状最後で後悔したくなかったので、これまで以上に当選確率を上げる方策が無いかと考えてました。前回は現金２部屋＋ローン１部屋を申し込みましたが、個人の与信はこれ以上使えませんし、妻はずっと専業主婦でローン組めず申し込めません。ということで、今回法人を設立して（法人としての融資枠を使い）、もう１部屋申込みすることにしました。

法人設立は、以前から別目的で予定していたものですが、年明けから急遽抽選に間に合うように準備を進めました。ここでは詳しく書きませんが、以下のような申請手続きの落とし穴があり、少し手間取ってしまいました。。。

• マネーフォワード会社設立のサービスを使って定款などの作成はスムースに進んだものの、法務局へCD-Rの提出が必要だった⇒昔買った外付けDVD/CD-RがWin11対応しておらず（ドライバー提供されておらず）、急遽外付けドライブを買うことに。⇒結局使わず
• 法務局に行かない方法を調べたところオンラインでも登記申請が可能だった⇒法務局のホームページの手順に従い登記申請を進めたものの、電子署名をする際に昔買ったカードリーダーがWin11対応しておらず、カードリーダーを買うことに⇒新しいカードリーダーでもダメでネットで調べたらFAQらしく法務省申請ソフトのUIがダメダメで設定の問題だった（オンライン申請なのに平日21時迄しか使えないのも酷い）
• 結局、オンライン申請したので、マネーフォワードのサービスは不要だった

で。皆さん気になる現時点の倍率ですが、全体で１万組以上の要望書提出があり平均55倍程度とのこと。私が狙っているSea Village E棟については、以下のような傾向でした。

• 最高が4E105(4LDK)の268倍、最低でも4E85D(3LDK)の25倍
• 広い間取りの方が高い倍率、4E105は60～268倍、4E98ABは47～114倍
• 高層階の方が高い倍率だが、他棟のような大きな差はなし
• メニュープラン（フラット優遇が使えない）の倍率が低い訳ではない

基本プラン4LDKである4E105の人気が高いのは当然ですね。タワー棟Sky Duoでも一般フロアは4LDKの間取り掲載が無いですし、板状の他棟でも4LDKは限られてますので、投資観点での希少価値が高いです。実需で晴海フラッグを購入希望される方も、とにかく広さ・部屋数の多さを重視される方が多いので、4LDKが人気なのでしょう。中央区の4LDKで、三面開口のワイドスパン、9000万円台では将来的に買えることは無いかもしれません。

私が登録した間取りの倍率は、36/43/46/63倍でしたが、まだ登録締め切りまで１週間あり大量登録するプロの方々はこれからのようで、抽選番号は13/16/15/19番でした。最低１部屋当選するのは要望書倍率で9%、現時点での登録済の中でも23%と厳しい状況です。

しかし、私はこの数週間の変化で、本日の要望書倍率以上にはならないと考えています。理由は、

• 三田ガーデンヒルズやワールドタワーレジデンス、ブランズ千代田富士見など坪単価1000万円以上の新築マンションが販売される一方、実需の１億円以下の中古マンションの売れ行きに少し陰りが出てきて転売目的の登録が抑え気味になりそうなこと
• Sky Duoのワイドスパン、アウトフレームの良い間取りが発表されて、この倍率だと板状ではなくタワー棟に流れる人がいそうなこと

で、やはり気になるのはDuoの価格です。パビリオンでお聞きしたところ、まだ担当者には情報が下りてきていないとの事。しかし、会話している中でつかんだ感触では私の想定よりは安い印象を受けました（板状坪単価の1.5倍もあり得ると思ってましたので）。私の場合は、２人暮らしの予定なので広い間取りは必要なく、坪単価が400万円以下であればタワー棟の70平米（坪単価400万円以下なら8,000万円台前半）も十分候補に入ります。今回、外れてもタワーもある（予算内で買える）という希望をもって抽選に望みたいと思います。前回は、妻が抽選を見に行きましたが、今回は行かない予定です。