2022/5/15 レインボーブリッジ眺望の価値はいくら？

2022/5/14からSUN VILLAGE第２期、SEA VILLAGE第２期２次のパビリオン見学会が始まりました。私は、これまで２回申込をして、連続落選しています。

• SUN VILLAGE第１期　１部屋申込（３倍優遇）→32倍で落選
• SUN VILLAGE第１期２次　２部屋申込→11倍、12倍で落選

高層階は高倍率なので下の階に逃げて申し込みしたつもりでしたが、いま思えば多少妥協してでも倍率の低い別の間取りを考えるべきだった気もします。今回もSUN VILLAGE狙いですが、良い間取りはあまり残っていません。私の考える良い間取りは、以下のような観点です（予算は今のところ8,000万円）。

• 角部屋（窓が多い）
• ワイドスパン（共用廊下に面した部屋、行灯部屋が無い）
• 全面に建物が無い
• 柱、梁が部屋に食い込んでいない

5/15、数ヵ月振りにパビリオンに伺いました。前回、前々回ほど混んでませんでしたが、駐車場はほぼ埋まっています。まず、登録スケジュールはパビリオン見学希望者が多いため、当初から延長して7/3受付期限になったとのこと。その後、登録受付し、7月末に抽選会、お盆前に契約会となります。今季は400戸ほどの販売で、申込は2500組を超えるのではないかとのこと。

候補の部屋は、上記の観点である程度絞り込んでいた（というより、選択肢は少ない）ので、メニュープラン有無、カラーセレクト、バルコニー形状、眺望シミュレーションを見せてもらいます。全て妥協しないようにすると価格帯が上に行ってしまいますね~。皆さんご存じの通り、晴海フラッグは上下階の違いによる価格差は原則小さく、１階上がるごとに20万円増しというのが基本です。その他の要素も上手く価格に反映されていますが、一番影響がある要素はレインボーブリッジが見えるかというかという点です。

今回、SUN VILLAGE B棟で顕著な事例があったので取り上げてみます。B棟のレインボーブリッジ側には、高さ24mの臨港消防署があり部屋の位置と階数で、レインボーブリッジの見える範囲が変わります。以下で赤枠で囲んだのが、今期売り出しているB棟の5B70、5B76、5B86（角部屋）です。A棟で左側の視界が遮られるので、部屋の位置が少しずれるだけでレインボーブリッジの横方向の見える範囲が変わります。

また、前面の臨港消防署が８階相当の高さなので、階によってレインボーブリッジの縦方向の見え方が変わります。

以下は、5B70、5B76、5B86（角部屋）の価格と坪単価を表にしたものです。

ここでは１階あたり20万円の原則が大きく崩れて、１階あたり500~600万円（坪単価で約23万円）の差がついています。5B86は角部屋ですが、角部屋でバルコニーが広いという価値はあまり坪単価には乗せられておらず、レインボーブリッジビューが大きく影響しています。ほとんど見えない場合の坪単価251万円と、ほとんど見える場合の坪単価337万円の差は86万円、85平米換算だと2,210万円の違いになります。この2,210万円にはレインボーブリッジ眺望だけではなく、前が開けるという価値も含まれてます。

レインボーブリッジ眺望の単体の価値はいくらになるでしょうか？レインボーブリッジ全体が見えるA棟10階の5A86A（9,910万円）、5A86C（9,930万円）の坪単価は380万円です。レインボーブリッジは見えませんが、前の眺望が開けている（豊洲ビュー）間取りとして例えばSEA VILLAGE D棟10階の4D85A（7,690万円）の坪単価は298万円なので、レインボーブリッジが見える価値は坪単価で82万円、85平米換算で2,100万円になります。この違いをどう感じるかは人によりますね。

少し長くなってしまったので、今日はこの辺で。