2024/10/6 Sky Duo 倍率分析
2024/10/6 Sky Duo 倍率分析
少し長いので、以下３章に分けて書きました。
１．今期の倍率傾向（かなりの高倍率ですが）
２．前期の振り返り（心理戦を制するには）
３．今期の分析（どの部屋に申し込むべきか）
晴海フラッグSky Duo第二期（最終期）の倍率が10/5に発表されました。私はこれまで極力倍率の低い住戸を選んで申込してきましたが、結果は20部屋連続落選。最後のチャンスとなる今回も極力倍率の低い住戸を選べるよう考えてみたいと思います。
１．今期の倍率傾向（かなりの高倍率ですが）
最終期となる今回の最高倍率は48階の5TM118の640倍で、晴海フラッグの過去最高を記録しました。
倍率は、前回と同じく倍率ごとに色分けされていますが、今回は水色(1～3倍）は存在せず、緑色（4～10倍）が僅か2部屋という状態です。ただし、最初に申込した2倍登録住戸は「２」としてカウントされていますので、実質倍率はこの数字よりは小さくなります。
住戸タイプごとの平均倍率は以下の左側の通りです。住戸タイプによっては、特定階で超高倍率になっていて平均倍率が引きあがっているケースがあるので、倍率傾向が分かるように右側はメディアン（中央値）の順に並べています。（48階など、住戸タイプ毎に1-2戸のものは割愛しています）
※倍率表が低層（3～26階）、高層（27～50階）でページが分かれているので、以下表でも同一住戸タイプが低層・高層で分かれている場合があります。
第１期１次、第１期２次と比べると全体的に倍率は上がっているのですが、住戸タイプによっては20倍台で実質倍率は10倍ちょっとです。
また層別の傾向としては、全体としては高層の方が高倍率ですが、6TM71Bでは高層の方が低倍率という逆転現象が起きてます。
以下、6TM71B（高層階に40倍未満の住戸あり）
２．前期の振り返り（心理戦を制するには）
今回の申込をするのに一番参考になるのは、前期で倍率表が発表された前後での動きです。まずは、倍率表が発表された時点で私が立てた仮説は以下の通りでした。
2023/11/18 Sky Duo当選に向けた住戸選び – 晴海フラッグ購入記 (riku.pet)
そして、この仮説に従った結果は、以下の通りまあまあ良い作戦だったかなあという感じでした。
2023/11/26 SkyDuo 抽選番号来ました – 晴海フラッグ購入記 (riku.pet)
この時の作戦は、以下の通り倍率表を見て住戸を変える人が多いという前提で、「倍率表で特に低い倍率の住戸は避けるべき＆倍率表で高倍率は避ける」、つまり中間倍率が低倍率になるだろうという予測でした。
（１）11/4時点の倍率が特に低い住戸は避ける
（２）同じ間取りの平均倍率を超える住戸は避ける
（３）眺望にこだわりが無ければ、23～27階はオススメ
前回から学んだ今回への教訓としては、同じ住戸タイプの中で特に低い倍率となった住戸は避けるべきというものです。2023/11/26のブログに書いた通り、予想以上に低倍率の住戸に人が流れて、逆転現象も起きていたからです。
３．今期の分析（どの部屋に申し込むべきか）
今回もXで以下のアンケートを取らせてもらいました。
前回と同様に、同じ住戸に申し込む方は約41%ですので、倍率の低い住戸への移動が多そうです。ここでの注目は、同じ間取りの他階への移動（約21%）より、違う間取りへの移動（約33%）の方が多いという点です。あまりにも高い倍率だったので、狙っている間取り自体を変更する方が一定数おられます。
上の平均倍率表を見ると、全体的に3LDKより2LDKの倍率の方が低いです。だからと言って、実需では家族人数の関係などから2LDKに移動するケースも、投資目的でもグロスの小さめな2LDKに移動するケースも僅かだと考えられます。
結論として、どの部屋に申し込むべきか？という答えは人によって違うので私からはアドバイスできません。実需でどうしても譲れない間取りやこだわりがある場合は倍率が高くても、突撃するしかないでしょう。逆に投資目的でリターンの期待値を上げたい場合には、（当選確率と比べて）間取りによるリターンの差は小さいので、低い倍率に行けば良いでしょう（48階は１戸当たりのリターンは大きいでしょうが確率が低すぎて期待値は低いでしょう）。私としては以下のような倍率の傾向を予想しますので、皆さんご自分で戦略をお考え下さい。
＜2LDK狙いの方＞
・平均倍率30倍以下の6TL61B,5TL62狙いの方⇒倍率が上がる方向ですが、平均よりは低倍率を維持
・平均倍率80倍以上の5TL54狙いの方⇒倍率が下がる方向ですが、平均よりは高倍率
・それ以外狙いの方⇒同じ住戸タイプの中で特に低倍率の住戸は逆に倍率が上がる方向
＜3LDK狙いの方＞
・平均倍率35倍以下の6TL73,6TM77狙いの方⇒倍率が上がる方向ですが、平均よりは低倍率を維持
・平均倍率110倍以上の5TL74A,5TL84狙いの方⇒倍率が下がる方向ですが、平均よりは高倍率
・それ以外狙いの方⇒同じ住戸タイプの中で特に低倍率の住戸は逆に倍率が上がる方向
私は以下で書いた通り、いくつかの点を妥協して倍率の低くなりそうな住戸を先月登録しました。
私は実需で間取りや階数について、どうしても譲れない部分もあるので、先月の登録から変更せず初志貫徹で申込を終えました。登録番号が分かったら、またブログに書きたいと思います。
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